전세 9년? 토지거래허가제까지…서울 세입자들 한숨 깊어진다

부동산 규제가 잇따르면서 서울 전세 시장이 얼어붙고 있다. 정부의 토지거래허가제 확대와 대출 규제 강화에 이어 정치권에서는 ‘전세 9년 법안’까지 논의되고 있어 세입자들의 불안이 커지고 있다. 서울은 전국에서 자가점유율이 가장 낮은 ‘세입자의 도시’다. 2023년 기준 서울의 자가점유율은 44%에 불과해, 10가구 중 6가구가 임차 가구에 해당한다. 이런 상황에서 “실거주 목적의 거래만 허가한다”는 정부의 조치는 현실을 외면한 대책이라는 지적이 나온다.

토지거래허가제는 매수자의 실입주 의무(4개월 내 입주, 2년 거주)를 전제로 거래를 허가하는 제도로, 그만큼 시장의 매물은 줄어들 수밖에 없다. 실제로 제도 시행 첫 주 서울 매매 매물은 8% 이상 감소했다. 이와 동시에 국회에서는 임대차 계약 갱신을 최대 두 번까지 허용해 총 9년간 거주를 보장하는 내용의 ‘주택임대차보호법 개정안’이 발의됐다. 해당 법이 시행될 경우, 매도인은 임대차 종료 확인서 제출 또는 실입주 의무를 이행해야만 매매가 가능해진다. 문제는 이 같은 규제들이 세입자 보호를 강화하는 듯 보이지만, 실제로는 임대료 상승과 전세 품귀로 이어질 가능성이 높다는 점이다. 2020년 계약갱신청구권 도입 직후에도 전월세 거래량이 약 25% 줄고 신규 전세 가격이 10% 가까이 상승한 바 있다.

전문가들은 “공급이 부족한 상황에서 전세 9년제와 토지거래허가제가 동시에 시행되면 시장이 더 위축될 것”이라며 “임대인은 불이익을 세입자에게 전가하고, 임차인은 오히려 주거비 부담이 커질 수 있다”고 우려한다. 또한 장기 거주 보장은 안정감을 주지만, 반대로 세입자 선정이 까다로워지고 임대료 책정이 초기부터 높게 형성될 수 있다는 부작용도 있다. 실제로 독일 등 장기임차 제도가 정착된 나라에서도 임차인은 자기소개서 제출, 면접 등 복잡한 절차를 거쳐야 한다.

전문가들은 정부가 추가 규제보다는 시장 안정에 집중해야 한다고 조언한다. NH농협은행 김효선 부동산수석위원은 “지금처럼 수요가 몰린 상황에서 잇따른 제도 변화는 혼란만 가중시킨다”며 “급격한 정책보다는 신중한 접근이 필요하다”고 말했다.

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